近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件不斷增加，因法律規(guī)定不明細，各地法院在審理這類糾紛時裁判尺度不一。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，最高人民法院近日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。
據(jù)介紹，這兩部司法解釋在《物權(quán)法》等法律規(guī)定框架內(nèi)，內(nèi)容涉及住房和物業(yè)糾紛案件審判中的若干熱點、難點問題，有助于統(tǒng)一裁判尺度，妥善處理建筑物區(qū)分所有權(quán)以及物業(yè)服務(wù)糾紛。
未取得房產(chǎn)證也能認定業(yè)主
“業(yè)主”是物權(quán)法第六章中的基礎(chǔ)性概念之一，但法律沒有對此作出規(guī)定。現(xiàn)實生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突。
新出臺的司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主。
司法解釋同時規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。
租售車位須首先滿足業(yè)主需要
司法解釋明確，業(yè)主可以向小區(qū)物業(yè)公司請求公布、查閱下列情況和資料：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處理情況。
司法解釋明確，建設(shè)單位按照“配置比例”將車位、車庫出售、附贈或者出租時，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。所稱“配置比例”是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
在認定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)方面，司法解釋列舉，車位、攤位等屬于專有部分，外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，
“住改商”須經(jīng)全樓業(yè)主同意
《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”。但是，究竟什么是利害關(guān)系業(yè)主？《物權(quán)法》沒有就“利害關(guān)系”作出明確解釋。
新出臺的司法解釋明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。
房子空置也要交物業(yè)費
如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費，應(yīng)當(dāng)如何處理？
最高人民法院民一庭負責(zé)人說，實踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。這時，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，業(yè)主前述理由所提的抗辯屬權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，不應(yīng)得到法院支持。
拖欠物業(yè)費不影響解聘物業(yè)
盡管法律明確“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，可以解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司多以拖欠物業(yè)費為由拒不離開小區(qū)。
司法解釋明確，業(yè)主大會按作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后請求解除物業(yè)服務(wù)合同，法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。 合同終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。 |
